Social housing e alloggio sociale: cos’è e come funziona

Il social housing è l’offerta di alloggi a canone o prezzo calmierato destinata a chi non ha i requisiti per l’edilizia residenziale pubblica ma per cui il libero mercato resta insostenibile. Si realizza in prevalenza con capitali privati, spesso attraverso fondi immobiliari etici, accompagnati da sostegno pubblico e da vincoli di destinazione sociale.

Il tema riguarda da vicino gli enti del Terzo settore: l’abitare sociale è una delle attività di interesse generale previste dal Codice del Terzo settore, e molti ETS gestiscono già alloggi, servizi di comunità e progetti di coabitazione. Con il nuovo Piano Casa 2026 e con strumenti fiscali come il social bonus, il perimetro di azione per gli enti si amplia.

Alla base del social housing c’è la nozione giuridica di “alloggio sociale”, definita dal decreto del Ministero delle infrastrutture del 22 aprile 2008. È l’unità immobiliare adibita a uso residenziale, in locazione permanente o a condizioni agevolate, che svolge una funzione di interesse generale nel ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari che non riescono ad accedere alla casa sul libero mercato. Rientrano nella definizione anche gli alloggi in locazione temporanea e quelli venduti a prezzi convenzionati. L’alloggio sociale è riconosciuto come servizio di interesse economico generale, e per questo gode di un regime agevolato.

Il social housing si rivolge alla cosiddetta “fascia grigia”: famiglie con un reddito troppo alto per accedere all’edilizia pubblica e troppo basso per sostenere i prezzi di mercato. L’intervento tiene insieme tre elementi: capitale privato, sostegno pubblico e un vincolo che mantiene la destinazione sociale per un periodo lungo.

Le forme più diffuse:

• locazione a canone calmierato, inferiore ai valori di mercato della zona;
• locazione con patto di futura vendita, che consente all’inquilino di riscattare l’alloggio;
• vendita a prezzo convenzionato.

A differenza dell’edilizia puramente pubblica, il social housing include spesso una gestione sociale degli spazi: servizi condivisi, animazione di comunità e accompagnamento degli inquilini, ambiti in cui il Terzo settore ha un ruolo naturale.

L’edilizia residenziale pubblica (ERP) è di proprietà di enti pubblici, con canoni molto bassi riservati a chi si trova nelle fasce di reddito più basse. Il social housing, o edilizia residenziale sociale, si colloca un gradino sopra: coinvolge operatori privati, si rivolge alla fascia grigia e applica canoni calmierati ma non minimi. Sono strumenti complementari, non alternativi.

Il Piano Casa 2026 (legge 2 luglio 2026, n. 116) rafforza l’edilizia residenziale sociale e introduce i programmi di edilizia integrata, che sono di fatto social housing su larga scala: almeno il 70% dell’investimento in edilizia convenzionata, prezzi ridotti di almeno un terzo rispetto al mercato e vincolo di destinazione di trent’anni. La legge prevede inoltre il coinvolgimento delle reti e degli enti del Terzo settore sociosanitario e di comunità nella definizione dei servizi a supporto di questi insediamenti.

Quando un ETS recupera un immobile pubblico inutilizzato per destinarlo ad alloggio sociale o ad attività di interesse generale connesse all’abitare, le donazioni in denaro a suo favore possono beneficiare del Social Bonus, il credito d’imposta previsto dall’articolo 81 del Codice del Terzo settore. Il beneficio è pari al 65% per le erogazioni delle persone fisiche e al 50% per quelle di enti e società, entro i limiti di legge, e va ripartito in tre quote annuali.

Con la nota del Ministero del Lavoro n. 1476 del 16 luglio 2026, la misura è stata estesa oltre il recupero dell’immobile: sono ora ammesse anche le spese di gestione del bene, come utenze, oneri condominiali, servizi di pulizia e tributi, anche se non previste nel quadro economico originario. A fronte di questa copertura, l’ente è tenuto a trasmettere rendiconti trimestrali e un rendiconto conclusivo a fine triennio. È una leva concreta non solo per finanziare la rigenerazione a scopo abitativo, ma anche per sostenerne la gestione nel tempo.

• Verificare se ci sono immobili pubblici inutilizzati nel proprio territorio da candidare a progetti di alloggio sociale, valutando l’accesso al social bonus per raccogliere donazioni.
• Proporsi ai soggetti attuatori del Piano Casa come gestore dei servizi di comunità e degli spazi condivisi previsti nei programmi di edilizia integrata.
• Monitorare gli avvisi pubblici e i bandi regionali sull’abitare sociale, per intercettare opportunità di co-progettazione.